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Chine : De nouvelles règles d'accession à la propriété secouent le marché

La  nouvelle politique du logement [en chinois], décidée le 17 avril 2010 par le Conseil des affaires de l’État, a provoqué, selon Southern Weekend [en chinois], une vague de réactions sans précédent.  Des analystes et des économistes ont qualifié cette politique de « plus stricte de l'histoire ».

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Immeuble en construction à Guangzhou (Canton), province du Guangdong (photo Don Weinland)

Le Conseil des affaires de l'État a imposé une hausse des apports personnels pour les emprunts destinés à l'acquisition d'une résidence secondaire.  Les acheteurs désireux d'acheter une résidence secondaire de moins de 90 m² doivent fournir au moins 50 % d'apports personnels.  Et pour les logements de plus de 90 m², le rapport doit être d'au moins 30 % d'apports personnels.

Les prêts pour l'achat d'une résidence tertiaire ont été temporairement interrompus, de même que les prêts pour les acheteurs provenant d'autres régions qui ne peuvent démontrer le paiement d'une année d'impôts locaux ou d'assurances sociales. D'après Southern Weekend, il s'agit de la première politique règlementant l'achat de résidences tertiaires.

Ces mesures sont une tentative de réguler et de lutter contre la spéculation immobilière, dont beaucoup pensent qu'elle a faussé le libre jeu du marché et provoqué une hausse vertigineuse des prix.

Depuis 2003 un grand nombre de décisions politiques ont accompagné, en bien ou en mal, les fortes fluctuations du marché immobilier chinois.

Le blogueur Zhu Daming [en chinois] pense que les erreurs des politiques passées rendent évidents les défauts des décisions prises en avril 2010. Pour lui, l'encadrement des prêts pour l'achat des résidences secondaires finira au contraire par provoquer une inflation continue sur le marché immobilier.

从历史上看,二套房贷政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子,但后来的反弹是更猛烈,二套房贷政策是一项被实践证明是错误 的政策。2007年收紧二套房政策,是导致2008年成交量暴跌的最主要工具,但是,暂时的打压并没有真正解决房地产的问题,反而导致2009年房地产市 场的暴涨。

Si on se place dans une perspective historique, cette politique sur les prêts pour l'achat des résidences secondaires peut très rapidement étrangler le marché, mais le rebond qui suivra n'en sera que plus fort. Ce genre de politique se révèle en pratique inefficace. La décision de restreindre les achats de résidences secondaires en 2007 a été la principale cause de l'effondrement des transactions en 2008. Mais une pause temporaire ne peut en aucune façon résoudre les vrais problèmes du marché immobilier. Elle a au contraire provoqué la flambée des prix en 2009.

Sur son blog, Shuoyan Wuji [en chinois] considère que cette nouvelle politique aura un effet sur les activités spéculatives de la classe moyenne. Il affirme que contrairement à l'opinion populaire, les foyers disposant de revenus moyens spéculent activement. Il pense que cette nouvelle politique devrait les en empêcher.

首先是首付的提高本身会对投资和投机性购房形成一定的压制。当前参与投资和投机性购房的不仅仅是高收入人群,只要有能力支 付首付的一般收入家庭也踊跃的参与其中。面对首付提高,相当于提高了炒房的准入门槛,势必将绝大部分一般收入人群排挤出炒客行列,由此而一定程度的降低市 场冲动。

Tout d'abord, l'augmentation des apports personnels fera d'elle-même disparaître une partie des investissements et des achats spéculatifs immobiliers. Ceux qui actuellement participent à ces investissements et ces achats spéculatifs ne sont pas seulement les gens disposant de hauts revenus. Les ménages à revenus moyens disposant d'une d'épargne suffisante pour un apport personnel y ont aussi participé avec enthousiasme. Une augmentation des apports personnels exigés signifie une élévation du seuil à partir duquel un achat spéculatif est possible, et il est certain que cela exclura de la spéculation la plus grande partie des personnes disposant de revenus moyens, et provoquera, dans une certaine mesure, une chute du marché.

Le blogueur Zhu Daming n'est pas d'accord. Il pense que les spéculateurs profiteront des fluctuations du marché que cette décision provoquera inévitablement.

为什么炒房客不惧信贷收紧呢?最主要的因素是,他们对于政策制造波段很有心得,而且,他们的资金通常是很大,贷款不贷款都 无所谓。

Pourquoi les spéculateurs n'ont-ils pas peur de la restriction des prêts immobiliers ? Les principales raisons en sont qu'il comprennent les répercussions de cette décision, et que leurs ressources financières sont plutôt importantes. La facilité à obtenir un prêt leur importe peu.

Yu Fenghui [en chinois] estime que cette nouvelle politique menacera vraiment les groupes influents sur le marché. Mais il pense que ces groupes sont prêts à réagir contre ces mesures visant à faire disparaître leur profit.

…必须清醒认识到,楼市新政绝不会一帆风顺,巨大阻力将会逐步出现。这么大的调控力度,这么重的拳,将会伤及从房地产中获 得多少年巨大利益、已经结成同盟的特殊利益集团。这些特殊利益集团绝不会甘心,绝不会坐以待毙,绝不会眼睁睁看着自己的既得利益被夺去。一定会绞尽脑汁、 使出浑身解数抵制、反对甚至反扑楼市新政,竭力合谋维护特殊利益集团的利益。笔者预计在楼市新政进入实施阶段,取得初步效果时,这些特殊利益集团就会出 招。

Nous devons comprendre que la règlementation du marché immobilier ne se fera pas sans difficultés. Il y aura de plus en plus de fortes résistances. Cette règlementation sévère va porter un rude coup à des groupes ayant des intérêts particuliers qui ont déjà formé des alliances et ont récolté de gros bénéfices de ce marché. Ces groupes ayant des intérêts particuliers ne seront pas contents. Il ne resteront certainement pas les bras croisés à regarder leurs intérêts disparaître. Ils vont certainement se creuser les méninges et faire tout ce qui est en leur pouvoir pour résister, s'opposer, et même contre-attaquer la réglementation du marché immobilier, dans un effort concerté pour préserver leurs intérêts. L'auteur prédit que ces groupes ayant des intérêts particuliers agiront lorsque la réglementation sera mise en vigueur et produira ses premiers effets.

À part pour les groupes ayant des intérêts particuliers, le Southern Weekend [en chinois] écrit que l'effet de cette décision a été immédiat sur les petits investisseurs. Selon cet article, entre le 15 et le 18 avril, une agence immobilière de Beijing (Pékin) a connu une augmentation de son stock de 40 %, et une diminution de 80 % du nombre d'acheteurs.

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