Hong Kong : un rapport pointe du doigt une réglementation laxiste à l'origine de la multiplication des « micro-appartements »

L'image est composée de 2 plans. Sur le 1er, on voit un jeune homme d'origine asiatique avec des lunettes. Il fait face à la caméra, un fascicule écrit en chinois est visible devant lui. Derrière lui, il y a une cloison en bois. Le second plan montre une maquette d'un appartement minuscule. Des informations sont visibles en chinois. La maquette est posée sur une table.

Liber Research Community, une association locale à but non lucratif spécialisée dans la recherche sur l'utilisation des sols, a publié un rapport sur la prolifération des appartements minuscules de type « boîte à chaussures » à Hong Kong, au cours de la dernière décennie. Image tirée du site Stand News, utilisée avec autorisation.

Sauf mention contraire, tous les liens renvoient vers des pages web en chinois.

Cette traduction d'un reportage initialement paru en chinois le 4 janvier 2021 sur le site Stand News, est publiée sur Global Voices dans le cadre d'un accord de partage de contenu.

La taille des logements à Hong Kong ne cesse de se réduire à mesure que les « micro-appartements » prolifèrent sur le marché immobilier, le plus cher au monde, conduisant ainsi à une baisse du niveau de vie des habitants de la ville, selon un rapport publié récemment.

Le terme « micro-appartement » désigne les appartements résidentiels dont la surface vendable (y compris la salle de bains et la cuisine) ne dépasse pas 24 mètres carrés. Certains micro-appartements peuvent être aussi petits qu'un grand lit et sont équipés de salles de bains et de cuisines sans fenêtre.

Une enquête récente, menée par Liber Research Community (LRC), une association locale à but non lucratif œuvrant sur les questions de logement et d'aménagement du territoire, révèle qu'entre 2010 et 2019, 8 550 micro-appartements ont été construits à Hong Kong, et que 12 % d'entre eux ont été revendus au cours de la seule année 2019.

La plupart des micro-appartements n'ont pas de cloisons, et dans de nombreux cas, la cuisine est placée à côté du lit, comme dans les chambres d'hôtel standard.

Selon le rapport, la multiplication des micro-appartements résulte de [en] l'assouplissement par le gouvernement des directives de sécurité incendie en 2011 et des directives de planification des bâtiments en 2012, lesquelles ont permis la construction de cuisines sans porte ni dispositif de ventilation. À l'époque, le gouvernement avait justifié ces changements comme un moyen d'augmenter l'offre de petits et moyens appartements.

L'association LRC a souligné qu'en 2010, seuls 21 micro-appartements neufs ont été remis sur le marché, soit seulement 0,2 % de l'offre totale de biens immobiliers de première main, cette année-là. En 2019, 1 805 micro-appartements étaient mis sur le marché, soit un appartement sur huit en vente cette année-là. Au cours de la dernière décennie, un total de 8 550 micro-appartements ont été construits, la majorité de ces logements se situant dans la péninsule de Kowloon.

En examinant un logement d'environ 12 mètres carrés dans un célèbre immeuble de micro-appartements nommé T-plus, l'association a montré à quel point leur surface habitable est inappropriée. Le logement est plus petit que la surface moyenne d'une place de parking.

Les appartements de l'immeuble T-plus sont communément désignés sous le nom de « lit king size » parce que lorsque le promoteur a présenté les appartements au public, un de ses représentants a ironiquement fait remarquer que « aussi grande que soit la Cité interdite, l'empereur n'avait besoin que d'un lit pour y dormir ».

Le rapport indique qu'en décembre 2020, les appartements de l'immeuble T-plus étaient vendus au prix de 19 104 dollars hongkongais (environ 2 464 dollars américains) par mètre carré. Un bien de 12 mètres carrés aurait alors coûté 2 445 312 dollars hongkongais (315 404 dollars américains).

L'utilisateur de Twitter @Paige79761013 a partagé une photo d'un appartement de cette taille :

La question du logement pose un sérieux défi à Hong Kong. Les prix de l'immobilier sont si élevés que les gens sont incapables de se loger. Afin de rendre l'immobilier abordable, les nouveaux appartements sont désormais très petits. Au cours des dix dernières années, les promoteurs ont construit 8 550 micro-appartements, tous inférieurs à 24 mètres carrés. 2 000 de ces appartements font moins de 19 mètres carrés. Le plus petit est de seulement 11 mètres carrés environ. Ce phénomène résulte d'un marché du logement déséquilibré.

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L'image est la photographie d'un petit appartement avec une jeune femme allongée de tout son long sur le sol. Son corps représente la largeur de l'appartement. Des caractères en noir et en blanc couvrent une partie de l'image.

Environ 85 % des micro-appartements évalués par l'association dédiée à l'aménagement du territoire sont des studios open space, c'est-à-dire sans chambre ni cuisine séparée, et environ 70 % ont une salle de bains dépourvue de fenêtre.

Par exemple, un logement de 18 mètres carrés, situé dans un autre immeuble de micro-appartements appelé Aquila Square Mile, est équipé d'une cuisine américaine, à 78 centimètres du lit.

« Vous pouvez faire frire un poisson, assis sur le lit, et une odeur de poisson imprégnera la pièce pendant un bon moment », a expliqué un représentant de l'association, lors de la conférence de presse.

La surface de la douche avoisine les 0,4 mètre carré, dans une salle de bains sans fenêtre.

En 2020, l'espace de vie moyen par habitant dans le système de logement public de Hong Kong s'élevait à 13,4 mètres carrés [pdf]. Cette surface est nettement supérieure à celle dont disposent de nombreux résidents de micro-appartements, étant donné que des familles de 2 à 3 personnes vivent également dans ces appartements de type « boîte à chaussures ».

L'association LRC insiste sur le fait que la taille de l'espace de vie des micro-appartements, tout comme les salles de bains sans fenêtre et l'aménagement des cuisines, sont inacceptables, et exhorte le gouvernement à introduire des restrictions dans les règlements de développement immobilier. Elle préconise également la création de normes établissant une surface au sol minimale par habitant au sein des immeubles résidentiels.

Le Bureau de développement a toutefois confié au site The Stand News qu'une telle réforme n'était pas à l'ordre du jour. Étant donné la pénurie d'espaces disponibles dans la ville de Hong Kong, sa priorité est de développer l'offre de logement.

Henderson Land Development, le plus grand promoteur de micro-appartements de Hong Kong (avec 2 858 logements de ce type construits au cours des dix dernières années), affirme que ses projets correspondent à la demande des petites familles et des nouveaux acheteurs, et que leurs micro-appartements disposent de clubs de loisirs et de salles de sport afin de répondre aux besoins de leurs résidents.

Néanmoins, l'association LRC insiste sur le fait que les micro-appartements répondent à une demande du marché de l'investissement plutôt qu'aux exigences en matière de logement, dans la mesure où un grand nombre de leurs acheteurs sont des investisseurs. Entre 2010 et 2015, 26,5 % des micro-appartements achetés en première main ont été revendus. LRC a étudié 722 micro-appartements ayant été remis sur le marché, et a constaté qu'en moyenne, les acheteurs ne les avaient gardés que sur une période de 3,48 ans, soit quelques mois seulement après l'expiration de la restriction de trois ans relative à la cession de biens imposée par le droit de timbre spécial [en] (Special Stamp Duty).

Le droit de timbre spécial a été introduit en novembre 2010 dans le but de restreindre les activités d'investissement à court terme par le paiement d'une taxe supplémentaire si le bien est vendu dans les 36 mois suivant la date de son acquisition initiale.

En outre, selon les données fournies par le département gouvernemental de cotation et d'évaluation, l'indice des prix de l'immobilier des appartements résidentiels privés de moins de 431 pieds carrés (environ 40 m²) est passé de 260,3 en 2013 à 425,6 en 2019. Cette hausse est supérieure à celle de l'indice global si l'on considère tous les types de biens résidentiels (de 242,2 à 383 sur la même période).

La hausse de l'offre des micro-appartements, selon l'association LRC, n'a pas répondu aux attentes des petites familles. Au contraire, elle a alimenté un marché immobilier en pleine expansion.

Dans le même temps, l'espace de vie des Hongkongais se réduit, et avec lui, leur niveau de vie, puisque la surface moyenne de vente de tous les biens immobiliers résidentiels privés est passée de 53,88 m² (580 pieds carrés) en 2013 à 34,65 m² (373 pieds carrés) en 2019.

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